土地活用で駐車場経営は儲かるか？知っておきたいメリット・デメリット

「駐車場経営」は、比較的少ない初期投資で始められて、建物を建築しないだけに転用性が高い土地活用のひとつです。アパートなどの賃貸経営が難しい狭小地や変形地でも活用できるため、駐車場経営を検討される方も多くなっています。
では駐車場を経営すれば、誰でも失敗せずに儲ける事ができるのでしょうか。
今回は、土地活用で人気の駐車場経営について、メリット・デメリットなど、知っておきたい基礎知識をご紹介します。

駐車場経営の方式

駐車場経営とは、所有している空地などの土地を駐車場にして、利用者からの駐車料金を収入として得る土地活用のひとつです。駐車場経営の方式には次の３種類があります。

自主管理方式（個人経営）

駐車場を自分だけで管理する経営方式です。
初期投資からオープン後の管理運営まで、全て土地オーナー自身が行ないます。
売上は、全て自分の収入になります。

管理委託方式

経営の主体は土地オーナーで、駐車場の管理のみを不動産会社や駐車場運営会社に委託する経営方法のことです。
売上から委託料を差し引いた額が、自身の収入になります。
委託できる管理内容や委託料は、契約する管理会社によって異なります。

一括借り上げ方式

一括借り上げ方式は、主にコインパーキング経営を行う際に使われています。
サブリースともいい、土地を駐車場運営会社に賃貸する方法のことで、駐車場そのものの契約数や稼働率には関係なく、安定した収入が得られ、管理の手間も費用もかかりません。

駐車場の種類

次に、駐車場の種類について見ていきましょう。

月極駐車場

月極駐車場とは、1か月単位で貸す駐車場で、利用者から月毎に賃料を徴収する仕組みです。
自主管理方式（個人経営）で月極駐車場を経営する場合は、借りる人の募集から賃料の回収まですべてを自分で行います。
管理委託方式を採用する場合には、管理の一部または全部を管理会社に委託する事ができます。

コインパーキング

コインパーキングとは、無人で経営できる駐車場で、精算機などで利用者から賃料を徴収する仕組みです。主な入出庫管理の方法は、ゲート式、ロック式、前払い式などがあります。
専用の設備を設置して運営しなければならないため、設備などの初期費用がかかります。
すべてを自身で管理することが難しい場合は、管理委託を採用します。一括借り上げ方式で、土地をコインパーキングにする場合には、初期費用はかかりません。

駐車場経営のメリット

駐車場経営は、アパート・マンション経営に次いで関心の高い土地活用で、初めての方にも取り組みやすい活用方法です。
ここではその利点についてご紹介します。

初期投資が少ない

駐車場はアパート経営のように建物の建築が必要ないので、初期投資額が少なくて済む点は大きなメリットです。
一括借り上げ方式なら、土地だけあれば初期投資ゼロで駐車場を始めることも可能です。
月極駐車場の場合、特に舗装はせず、ロープや杭などで区割りすれば、数万円の初期費用で始めることも可能です。アスファルト舗装する場合は4,000～5,000円/㎡程度の費用となり、歩道の切り下げが必要な場合には30～50万円程度がかかります。

土地が狭くても経営できる

住宅の建築に向かない狭小地や変形地でも、駐車場にして活用する事が可能です。
駐車場は、自動車が停車できて入出庫ができる土地であれば例え１台分のスペースだとしても開業できます。

手軽に始められる

駐車場経営は、最も手軽に始められる土地活用のひとつです。
急に持っている土地が空地となった場合や、更地（建物が無く借地権など土地に関わる権利が付帯していない土地）を相続したりした場合でも、駐車場経営ならアパートなどの建築と違って、面倒な手続きもなく速やかに始めることができて、収入を得る事が可能になります。

転用が容易

駐車場経営は、設備等も容易に撤去できるため、駐車場をやめたくなった場合でも容易に転用ができます。
また転用が可能なので、将来他の土地活用を考えている場合でも取り組みやすい土地活用です。

駐車場経営のデメリット

初期投資が少ないなどメリットが多く、土地活用としてすぐに飛びついてしまう人も多い駐車場経営ですが、逆に気をつけなければならないデメリットもあります。

税制面での優遇がない

アパート経営やマンション経営の場合、土地にかかる税金が抑えられ、固定資産税や相続税の節税になりますが、駐車場経営の場合はこのような優遇措置は無く、節税対策にはなりません。
駐車場として土地を使用している場合、税制上は更地（建物がない）と同じ扱いになり、更地としての税金が課せられます。

収益性が低い

アパート経営やマンション経営などの賃貸料と比べると、駐車場の利用単価は低くなります。
5階建て、10階建てと、同じ土地を延べ面積で大きく活用できる賃貸住宅経営とは異なり、平面駐車場では土地地の面積分でしか活用できないため「土地の利用効率」の面でも効率が悪くなります。
資産や収益源の分散化には有効ですが、投資目的で多くの収益を上げたい場合には不向きです。

立地条件に左右されやすい

駐車場経営は、どんな場所でも収益を見込めるわけではありません。
近くに車で訪れるような施設や住宅が多い、駅が近いなどの場合は利用が見込めますが、周りに何もない土地に駐車場を開設しても、利用者はほとんど見込めません。
空車リスクを見積もって計画を進める事が重要で、周辺エリアの開発計画など専門家に相談することも必要です。

駐車場経営のはじめ方

土地活用の相談を行う

駐車場経営には

✓　自主管理方式
✓　管理委託方式
✓　一括借上方式

がありました。
どの経営方法を選ぶ場合でも、まずは不動産会社など土地活用のプロに相談することから始めましょう。
そもそも、土地活用の選択肢として、自身の目的と駐車場経営が合っているも見極める事ができます。
駐車場の施工や管理に詳しい専門家のアドバイスを受けて、月極駐車場とコインパーキングどちらが適切か、維持管理などを含めてどのように経営するか、などの詳細を決めていきます。

見積もり、資金計画

駐車場経営の方式、具体的なプランが決まったら、施工や管理を依頼する会社から見積もりを取ります。
初期投資やランニングコストがいくらかかるか、オーナーとして負担する金額など、しっかりと確認しましょう。

契約〜開業準備

それぞれに契約を結び、経営開始に向けて準備がスタートします。
自主管理方式の個人経営の場合は、施工会社と契約を結び工事がスタートします。
管理委託方式の場合には、予め管理会社と契約を結んでおきます。
一括借上方式の場合、契約後は借主の企業が、施工から開業まで全ての準備を行います。

利用開始

駐車場が完成すれば、駐車場経営が始まります。
立地により、積極的に利用者を募集する必要が出てくる場合がありますが、その際には管理会社や不動産会社などのサポートを受けることをお勧めします。
一括借上方式の場合は、オーナーが募集活動を行う必要はなく、利用者の有無に関わらず借主の企業より一定の賃料が支払われます。

駐車場経営始める前にチェックしておきたいポイント

駐車場の形態と立地

駐車場経営の成功の秘訣は、周辺環境に合ったサービスの提供です。
例えば、マンションなど住宅地の中心部やオフィス街などでは月極駐車場の需要が多く、病院や商業施設または公園などのレジャーエリアの近くではコインパーキングの需要が多くなります。
一般的に駐車場に向いているのは、車や人の往来が多く、道が狭すぎず入出庫がしやすい安全な場所です。
駐車場少ない集合住宅があれば月極駐車場の需要は高く、車でしか行けないような施設付近ならコインパーキングの高い稼働率が期待できます。
活用しようとする土地の周辺環境を観察して、どのような駐車場が適しているか検討しましょう。

収益の予測

駐車場経営の場合、収益の予想を保守的に計算しておく事が重要です。
投資全般にいえることですが、収入や収益の予想を高く見積もって当てにしてしまうと、儲からないと後悔する事になる場合もあります。
月極駐車場でもコインパーキングでも、常に稼働率が100％であるとは限りません。
特にコインパーキングの場合は流動的です。
必ず稼働率が8割だった場合の収入と収益を計算しておくことで、ある程度の余裕を持って経営する事が可能になります。

ここまで土地活用としての「駐車場経営」の基本的な知識ついてお話ししてきました。
Marusei Living では、駐車ゲートをはじめとする駐車場設備専門の企業と連携し、オーナー様のご希望や所有されている土地の特性などを見極めた上で、企画から運用まで、最適な駐車場経営をご提案しております。駐車場経営についてのご案内ページもHP内に設けてありますので、ぜひご覧ください。

まとめ

✓　駐車場経営には自主管理（個人経営）、管理委託、一括借り上げの３つの方式がある。
✓　 自主管理方式は設置から運用まで全てオーナー自身が行うもので、売上は全て収入になる。
✓　 管理委託方式は、駐車場の管理のみを他社に委託するもので、売上から委託料を差し引いた額が収入になる。
✓　 一括借り上げ方式は、土地を駐車場運営会社に賃貸する方法で、土地の賃貸料が収入になる。
✓　駐車場の種類は、主に月極駐車場と時間貸しのコインパーキングの２種類がある。
✓　土地活用における駐車場経営の主なメリットは、比較的低コストで手軽に始められて転用しやすい点である。
✓　土地活用における駐車場経営の主なデメリットは、税制面での優遇がなく収益性が低い点などである。
✓　駐車場経営を検討している場合は、まずは土地活用の相談から行う事で、スムーズに運用を始められる。