この記事では、『アパートを建てた借金は早く返すが勝ち』というテーマで、お話しします。借金でアパートを建てることについては、節税や所得税対策としての利点があるものの、専門家の意見では、相続税への影響や土地評価に関しては実際の効果は限定的とされています。記事の中では、借入金の早期返済が大家さんにとって有益であることを具体例をあげてお伝えしています。どうぞ参考になさってください。
「土地さえあればアパートは建てられます」
「お金は全部銀行が出してくれるから大丈夫です」
と言われて、その気になってアパートを全額借入金で建ててしまった大家さんは大勢います。
「借入金は税金対策になり、とくに相続税の節税になります。借入金の利息は経費になって、これも毎年の所得税対策になります」
と説明されて「そうか、節税になるのならいいかな……」。
そして「皆さんそうしてますよ」なんて、日本人の一番弱い言葉を添えられて、駄目押しされてしまいました。
“アパートを建てて節税”の意味
専門家として正直に言わせてもらいますと、借入金で建てても自己資金で建てても、相続税の税金は変わりません。要はアパートを建てると、建築価額と相続税法上の建物評価額に、約2分の1くらいの評価差があるから、アパートを建てると相続税の節税になるといわれているのです。
そして、土地の評価は、更地よりアパートを建てた後では、約20%下がります。借入金で建てるか、自己資金で建てるかは相続税には無関係なのです。それに、相続税が課税される人は節税を気にする必要がありますが、そうでなければ心配ご無用です。
所得税の節税は、あくまでも利息を経費にするのが主体です。具体的に言えば、仮に3,000万円を年3%の金利で借り入れしていれば、金利は3,000万円×3%=90万円を年間支払います。本人の所得税や住民税が20%であれば、節税されるのは90万円×20%=18万円だけです。結局90万円-18万円=72万円は支出しているのです。
借入金を早く返して身軽になろう
もし大家さんに手持ち現金があれば、借入金はどんどん返済してください。今は、定期預金にしていても利息はゼロに等しい時代です。借入金を返済すれば借入金の金利(仮に3%)はなくなり、預金を年3%で運用したのと同じになります。
全額が無理であれば、一部でもよいでしょう。さらには他の資産、例えば収入を生んでいない土地で活用が難しい土地があれば、売却して資金を作って借入金を返済してしまいましょう。返済すると、とにかくほっとしますから。
家賃が下落しています。建てたときには経済が右肩上がりで家賃は上昇するかもしれない、ということで計画されたこともあったでしょう。今は、いや、これからしばらくはデフレです。物価はもちろん、家賃も下がってきています。競争も厳しくなってきて、ときには空室になるかもしれません。
古くなったら、手を加えなければアパート経営は難しくなってきました。大家さんが今打つ手は、借入金はできるだけ早く返済して身軽になることです。返済すると今度は家賃が丸々手元に入り、預金が増えてきます。
最後に一言「皆さん返済してますよ」。これは“本当の話”です。
この記事は女性専用アパート「プリマ」HPのブログから転載させていただきました。
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記事を書いた人:本郷 尚
税理士・本郷尚 日本における資産税の第一人者として、相続、贈与、事業継承、土地活用、財産管理を中心に活躍。各方面で講演・執筆等行い、著書も多数。株式会社タクトコンサルティング会長。