アパート経営のカギ！　入居者さんを選ぶ重要ポイントとは

入居審査ってどうするの？　そのポイントは？

賃貸経営コンサルティング・石川龍明先生が教える、満室経営の成功のカギ。大人気セミナーのすぐに経営に活かせる実践的な内容を、テーマごとにブログ＆動画で伝授します。

今回のテーマは、「入居審査」です。アパートの経営で、いちばん大切なのは良い人に入居してもらうことです。ですから入居審査は慎重にしなければなりません。今回は、そのチェックポイントについてお話しします。

市場環境リサーチで創造家賃を設定する

まず年齢、性別、そして国籍。これは言うまでもありませんが、当たり前のことです。

次に、現在の入居形態です。何人で住んでいるのか。あなたのアパートメントが単身用なら1人ですけれど、ファミリータイプだったら、何人で住むのか知っておく必要があります。
またペット可の物件だと、のちのち猫がいっぱいになったり、大きな犬を飼ったりする可能性も出てきます。そこで、たとえば猫は2匹までで去勢や避妊手術をしたという証明書を付けてください、犬は小型犬に限りますとか、いろいろ決めておかなければいけないこともあります。ですから、現在の入居形態を知る必要があるのです。
もちろん現在の住所や居住形態もチェックポイントになります。

そして転居理由。なぜ以前の居住地から引っ越すことにしたのか。皆さん、あまり調べないのですが、実は重要なのです。この点については、あとで説明します。

どんな仕事をしているのか

そして仕事についてです。
具体的には職業、職種、役職です。
車関係といっても、営業の人もいるし、修理をしている人もいるし、電装や細かな精密機械に関わっている人もいるので、職業だけでなく職種、役職もチェックしてください。
それから勤務先の住所。そして年収・月収です。

これらの項目は、支払能力を見極める重宝なポイントになりますので、きちんとチェックしましょう。

契約者と保証人は誰なのか

あとは契約者の名義ですね。個人で借りるのか、法人で借りるのか。

そして、契約に関する保証人は誰なのか。両親が保証人だというと喜ぶ方がいらっしゃいますが、微妙なケースもあります。これも、あとで触れますね。

それから会社の規模もチェックしておきましょう。従業員数や資本金などは調べればすぐにわかります。大家さんの中には、会社を見に行くという人もいました。別に会社訪問をするわけではないんですけれど、会社の規模や仕事内容などは、ちょっと見ただけで、雰囲気でわかるという話をしていました。

最後は入居申込み月。何月に引っ越してくるのかです。

チェックポイントは15項目

以上が調べておきたいポイントです。全部で15項目ありますので、まとめておきます。
  1．年齢
  2．性別
  3．国籍
  4．現在の入居形態
  5．現在の住所（引っ越し前住居）
  6．転居理由
  7．職業
  8．職種
  9．役職
10．勤め先住所
11．年収・月収
12．契約者名義
13．契約に関する保証人
14．会社規模（従業員数・資本金等）
15．入居申込み月

年齢、職業、勤め先などは当たり前のチェックポイントですが、実はこの中に、皆さんが意外と見落としてしまう非常に重要なポイントがあります。

トラブル回避のために、転居理由の深掘りを

まず転居理由です。
たとえば、
「上の階の音がうるさくて引っ越してきました」
という人がいたとします。
音の問題だけなら計測器があるので、数字にすれば明白です。深夜の屋外クーラーの室外機は40デシベルくらいなので、30デシベルだと静かだと感じるとか。
ただ、音は人の感じ方なのです。

たしかに最初は、「なんとなく音がうるさいな」と感じている程度でも、それに対してトラブルになると音は関係なくなって、その人の存在自体が不快になってしまいます。そして最終的には喧嘩両成敗で、2人とも退出してしまうということもあるのです。
ところが、音楽マンションやペット共生アパートなど、趣味や感性が同じ人たちが住んでいると、お互いさまという気持ちが芽生えて、トラブルになることはほとんどありません。ですから長く住んでもらうためには、同じ属性の人たちに住んでもらうというのが、1つのポイントになるのです。
転居理由が結婚や会社の転勤であれば問題はありませんが、音の問題であるとか、入居者のゴミの捨て方が気に入らないからというケースなら、注意が必要です。同じ問題を起こしかねませんので、場合によっては入居をお断りするという選択肢もあります。

保証人と入居時期も要注意

次にピックアップしたいのが、保証人です。
これは実際にあった話なのですが、ご主人が商社に勤めているダブルインカムのご夫婦がいました。お子さんも2人いて幸せなご家族だったのですが、ある事情があって離婚することになり、奥様がお子さんを連れて出ていってしまいました。その後、ご主人が働けなくなり、6ヶ月の家賃未払いで強制退去となってしまったのです。保証人は、80歳を超えたご主人のお母様でした。「息子が申し訳なかったです」と、涙を流しながら荷物を引き取っていたのを今でも覚えています。
このケースの場合、お母様は大きなお屋敷に住んでいる資産家の方だったので、弁済していただくことができました。けれども通常、80歳を超えていれば年金生活ですから、なかなか大変ですよね。ですから保証人をしっかりチェックしてください。
昔は、肉親1人と勤めている会社の上司1人が保証人というパターンもありましたが、家賃保証会社を通すのも1つの方法だと思います。

そして入居の申込み時期。
「なぜこんなときに引っ越してきたの？」
と思ったら、確認するべきです。昔だったら12月に引っ越してくると夜逃げかと思われることもありましたが、それくらい12月は人が入らないので諦めてしまっているオーナー様も多いのです。ですから全部が全部ではありませんが、家賃を安くしている時期ともいえます。そのため、あえて繁忙期の2月3月ではなく12月にするという話もあるのです。

今回は「入居審査」のチェックポイントについて解説しました。
繰り返しますが今回の15項目の中で、一歩突っ込むところは、転居理由、保証人、そして入居の申込み時期です。オーナー様が気持ち良く入居者様を受け入れ、入居者様にも気持ち良く住んでいただくために、入居審査は慎重に行ってください。